- Grundsatzbeschluss über den Stadtumbau
- Aufstellung eines Städtebaulichen Entwicklungskonzeptes für den Stadtumbau
- Finanzielle Auswirkungen
Beschlussvorschlag:
Es wird beschlossen, dass für die Ortslage „Neu-Teveren“ eine Stadtumbaumaßnahme gemäß § 171 a ff BauGB durchgeführt werden soll. Das Stadtumbaugebiet wird gemäß § 171 b BauGB festgelegt. Der räumliche Geltungsbereich der Stadtumbaumaßnahme (Stadtumbaugebiet) ergibt sich aus dem beigefügten Lageplan (Anl. 1).
Außerdem wird die Aufstellung eines städtebaulichen Entwicklungskonzeptes (Integriertes Handlungskonzept Stadtumbau Neu-Teveren) durch ein externes Planungsbüro vorbehaltlich der Sicherstellung der Finanzierung beschlossen.
Das Konzept soll folgende Ziele und Themen insbesondere berücksichtigen:
Ziele:
- klimaverträgliche
Sanierung von Gebäuden und öffentlichen Anlagen, Reduzierung des CO2
- Ausstoßes
- Unterhaltung / Instandsetzung der
Infrastruktur
- Vermeidung weiterer Leerstände
- Rückbau nicht mehr benötigter
Gebäude, gleichzeitig Reduzierung des Umfangs der öffentlichen Infrastruktur
- Vermeidung
städtebaulicher Missstände und möglicher Fehlentwicklungen in der sozialen
Struktur
zu
berücksichtigende Themenkomplexe:
- Siedlungsstruktur
- Gebäudezustand
- Gebäudestandard
- Leerstandssituation
- Infrastruktur (Erschließung, Kanal
etc.)
- Landschaftspflegerische Aspekte
(Grünflächen, Ökologie, Naherholung)
- Klimaschutz und energetische Aspekte
- Marktsituation, Entwicklungsszenarien
(z.B. Gewerbeerweiterung)
Besonderes
Augenmerk ist auf die Einbeziehung der Bewohner in den Planungsprozess zu
legen. Daneben sind weitere intensive Abstimmungen mit z.B. Behörden (Untere
Landschaftsbehörde, Forstamt, Landesplanung) oder auch der NATO-Airbase (das
Abwasser wird derzeit dort entsorgt) notwendig.
Sachverhalt:
Ausgangslage
Im Westen des
Stadtgebietes befindet sich vor der NATO-Airbase seit den 1950er Jahren die
Siedlung „Neu-Teveren“, die auf ca. 20 ha 294 Wohneinheiten in Form von Doppel-
und Reihenhausbebauung mit einem hohen Anteil an Grün- und Spielflächen bietet.
Ursprünglich nur
von Mitarbeitern der Streitkräfte bewohnt, wird die Siedlung heute von der
Es wird davon
ausgegangen, dass die Gebäude teilweise einen schlechten baulichen und nicht
zeitgemäßen energetischen Zustand aufweisen, zudem ist eine hohe
Leerstandsquote zu verzeichnen (ca. 21 %).
Abgesehen von dem
mangelhaften baulichen und energetischen Zustand von Wohngebäuden ist die
Erschließungs-, Ver- und Entsorgungsinfrastruktur sanierungsbedürftig. Hierzu
gibt es eine Kostenschätzung in Höhe von 4 - 6 Millionen Euro. Nahversorgung
ist nicht vorhanden, die ÖPNV-Anbindung ist durchschnittlich, die einzige
Bushaltestelle vor Ort wird werktags durchschnittlich einmal pro Stunde
angefahren, an Samstagen viermal täglich, Sonntags gar nicht.
Derzeit verfolgt
die BIMA ein reines Verkaufskonzept. Nachdem in der Vergangenheit einzelne
Immobilien ohne zusammenhängendes Konzept veräußert wurden, wird inzwischen
laut BIMA so vorgegangen, dass zunächst der Verkauf auf den südwestlich
gelegenen Siedlungsbereich konzentriert wird, also auf Möldersstraße,
Boelckestraße, Beckstraße und Richthofenstraße, später soll der nordöstlich
gelegene Bereich schrittweise verkauft werden.
Fakten zur Fliegerhorstsiedlung in Teveren, auch
bekannt als „Neu-Teveren“
Lage: äußerster
Westen des Stadtgebietes, im direkten Anschluss an die NATO-Airbase
Anzahl WE: Wohneinheiten: 294
Einwohnerzahl: 552 (laut Melderegister)
Eigentumssituation:
Hauptsächlich BIMA, 22 Privatpersonen
Leerstandsquote: 21 % (63 WE)
Mietpreisniveau: Mietpreis
bewegt sich im Rahmen des Mietspiegels für Geilenkirchen
Zustand: Gebäude
dürften aufgrund des Alters (Baujahr 1950ff) sanierungsbedürftig sein,
zumindest nicht den heutigen energetischen Standards entsprechen
Straßen und Kanal sind stark beschädigt, die Kanalisation verläuft
teilweise nicht in den öffentlichen Verkehrsflächen, sondern auch über private
Grundstücke, kein Anschluss an das städtische System, Entwässerung über Airbase
Nahversorgung: nicht vorhanden
ÖPNV: durchschnittlich, 1 Bus
/ Stunde an Werktagen
Vermarktung: derzeit
durch BIMA ohne weiteres Konzept über Preis, zunächst Verkauf Westseite, später
Ostseite
Ziele: klimaverträgliche
Sanierung von Gebäuden und öffentlichen Anlagen, Reduzierung des CO2
- Ausstoßes
Unterhaltung
/ Instandsetzung der Infrastruktur
Vermeidung
weiterer Leerstände
Rückbau
nicht mehr benötigter Gebäude, gleichzeitig Reduzierung des Umfangs der
öffentlichen Infrastruktur
Vermeidung
städtebaulicher Missstände und möglicher Fehlentwicklungen in der sozialen
Struktur
Neben
Einzelmaßnahmen wie der Sanierung des Kanals, punktuellem Einwirken auf
Eigentümer wegen schlechtem baulichen Zustand von Gebäuden und einer
„Generalüberholung“ für die Grünflächen kommt in Betracht, all die für die
zukunftsfähige Gestaltung des Quartiers notwendigen Einzelmaßnahmen in einem
Konzept zusammenzufassen. Hier kommt das Instrument der Stadtumbaumaßnahme in
Betracht.
Rahmenbedingungen für ein weiteres Vorgehen
Nachdem von
verschiedenen Seiten ein Handlungsbedarf gesehen wurde, gab es in der jüngeren
Vergangenheit einige Gespräche und Ortstermine, an denen außer der Stadt
Geilenkirchen, vertreten durch den Bürgermeister Herrn Fiedler und den
Technischen Beigeordneten, Herrn Mönter, Vertreter der BIMA, des Ministeriums
für Bauen, Wohnen, Stadtentwicklung und Verkehr des Landes Nordrhein-Westfalen
(MBWSV NRW) und der Bezirksregierung Köln teilgenommen haben.
Konsens wurde
darüber erzielt, dass es wichtig sei, eine nachhaltige städtebauliche
Entwicklung zu ermöglichen. Die Fläche unterliege grundsätzlich der Konversion,
da es sich um eine ehemalige militärische Liegenschaft handelt.
Die Möglichkeit
einer finanziellen Förderung von Stadtentwicklungsmaßnahmen bezogen auf die
Fliegerhorstsiedlung durch das Land wurde in Aussicht gestellt, allerdings
deutlich verbunden mit der Aussage, dass ein Teilrückbau der Siedlung hierfür
Bedingung sei.
Die BIMA hat
Mitwirkungsbereitschaft signalisiert, auch im Hinblick auf eine finanzielle
Beteiligung an der Erstellung eines städtebaulichen Entwicklungskonzeptes.
Zwischen Stadt und BIMA wäre eine Rahmenvereinbarung zu schließen, ein Entwurf
wird zz. von der BIMA vorbereitet.
Stadtumbau nach dem Baugesetzbuch
Das Baugesetzbuch
bietet in den §§ 171 a ff das Instrument der Stadtumbaumaßnahmen.
Stadtumbaumaßnahmen
sind Maßnahmen, durch die in von erheblichen städtebaulichen Funktionsverlusten
betroffenen Gebieten Anpassungen zur Herstellung nachhaltiger städtebaulicher
Strukturen vorgenommen werden (§ 171 a Abs. 2 Satz 1 BauGB).
Städtebauliche
Missstände liegen vor, wenn ein Gebiet in der Erfüllung der Aufgaben erheblich
beeinträchtigt ist, die ihm nach seiner Lage und Funktion obliegen. Die
Funktionen, die ein bestimmtes Gebiet zu erfüllen hat, ergeben sich vor allem
aus der städtebaulichen Planung der Gemeinde.
Die Funktion der
Ortslage Neu-Teveren bestand und besteht darin, Wohnfläche bereit zu stellen.
Erhebliche
städtebauliche Funktionsverluste im Sinne des § 171 Abs. 2 Satz 2 a BauGB
liegen insbesondere vor, wenn ein dauerhaftes Überangebot an baulichen Anlagen
für bestimmte Nutzungen, namentlich für Wohnzwecke, besteht oder zu erwarten
ist, oder wenn die allgemeinen Anforderungen an den Klimaschutz und die
Klimaanpassung nicht erfüllt werden.
Bereits heute
besteht ein Überangebot an Wohnungen (21 % Leerstand in der Ortslage), die
Gebäude dürften sich in einem energetisch mangelhaften Zustand befinden und
entsprechen nicht den heutigen Standards an Energieeffizienz und Klimaschutz.
Stadtumbaumaßnahmen
dienen dem Wohl der Allgemeinheit. Sie sollen insbesondere dazu beitragen, dass
die Siedlungsstruktur den Erfordernissen der Entwicklung von Bevölkerung und
Wirtschaft sowie den allgemeinen Anforderungen an den Klimaschutz und die
Klimaanpassung angepasst wird, die Wohn- und Arbeitsverhältnisse sowie die
Umwelt verbessert werden, innerstädtische Bereiche gestärkt werden, nicht mehr
bedarfsgerechte bauliche Anlagen einer neuen Nutzung zugeführt werden, einer
anderen Nutzung nicht zuführbare bauliche Anlagen zurückgebaut werden,
brachliegende oder freigelegte Flächen einer nachhaltigen, insbesondere dem
Klimaschutz und der Klimaanpassung dienenden städtebaulichen Entwicklung oder
einer mit dieser verträglichen Zwischennutzung zugeführt werden,
innerstädtische Altbaubestände nachhaltig erhalten werden.
Die Gemeinde legt
das Gebiet, in dem Stadtumbaumaßnahmen durchgeführt werden sollen, durch
Beschluss als Stadtumbaugebiet fest (§ 171 b Abs. 1 BauGB):
Grundlage für
diesen Beschluss ist ein städtebauliches Entwicklungskonzept, in dem die Ziele
und Maßnahmen im Stadtumbaugebiet schriftlich darzustellen sind (§ 171 b Abs. 2
BauGB).
Das städtebauliche
Entwicklungskonzept ist eine „informelle Planung“ im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr.
11 BauGB, die über eine städtebauliche Rahmenplanung auch ein Maßnahmenkonzept
enthält. Für das Entwicklungskonzept hat eine planerische Abwägung
stattzufinden.
Bei der
Vorbereitung und Durchführung sind die Betroffenen und die Behörden und
sonstige Träger öffentlicher Belange zu beteiligen (§ 171 b Abs. 3 iVm §§ 137,
139 BauGB).
Unmittelbare
bodenrechtliche Wirkungen treten durch den Beschluss nach § 171 b BauGB nicht
ein, er ist keine Rechtsnorm und daher auch nicht angreifbar. Dies gälte ggf.
nur für die daraus resultierenden Maßnahmen, z.B. wenn das Konzept zu dem
Ergebnis käme, dass ein Bebauungsplan für einen Teilbereich oder das gesamte
Maßnahmengebiet aufzustellen wäre.
Sollen einzelne
Maßnahmen hoheitlich umgesetzt werden, bedarf es hierzu des Rückgriffs auf die
jeweils einschlägigen Ermächtigungsgrundlagen des Städtebaurechts, z.B.
Bebauungsplanung, Bodenordnung, städtebauliche Gebote, Sanierungsmaßnahmen. Wie
sich aus § 171 c BauGB ergibt sollen beim Stadtumbau vertragliche Lösungen im
Vordergrund stehen (Stadtumbauvertrag). Die Umsetzung von Maßnahmen ist aber
z.B. auch durch gezielte Förderungen zu erreichen. Falls dieses konsensuale
Vorgehen misslingt, stehen der Stadt auch hoheitliche Steuerungsmöglichkeiten
zur Verfügung. In diesem Fall stellt sich allerdings die Frage der Finanzierung
erneut.
Falls nötig,
stehen Sicherungsmaßnahmen zur Verfügung nach § 171 d BauGB, um während des
Stadtumbauprozesses diesen behindernde Maßnahmen zu vermeiden. Diese werden im
vorliegenden Fall wahrscheinlich nicht benötigt.
Der
(grundsätzliche) Ablauf von Stadtumbaumaßnahmen stellt sich grob
zusammengefasst wie folgt dar:
1. Aufstellungsbeschluss
für ein städtebauliches Entwicklungskonzept (Integriertes Handlungskonzept) und
ggf. eine Maßnahmensicherungssatzung (Veränderungssperre - kommt hier zz. nicht
in Betracht)
2. Konsens mit den Beteiligten suchen,
ggf. Sozialplan aufstellen
3. Städtebauliches Entwicklungskonzept mit
konkreten Maßnahmen beschließen
Stadtumbaugebiet durch Beschluss
festlegen
ggf. Maßnahmensicherungssatzung
(Veränderungssperre)
4. Umsetzung des Konzeptes z.B. durch
Förderung einzelner Maßnahmen
- Stadtumbauvertrag,
soweit erforderlich und Maßnahmen nicht durch andere Mittel umsetzbar, z.B.
Förderung, durch die Stadt durchgeführte Maßnahmen
- Baumaßnahmen,
Kanalsanierung durch Stadt
- Rückbau einzelner
Gebäude (Rückbauvertrag)
- energetische
Modernisierung finanziell fördern
Im konkreten Fall
muss von dem geschilderten grundsätzlichen Ablauf abgewichen werden, um schon
die Erstellung des städtebaulichen Entwicklungskonzeptes finanziell gefördert
zu bekommen. Im Regelfall wird in dieser Entwicklungsphase noch nicht staatlich
gefördert. Anders verhält es sich hier, da die Stadt Geilenkirchen durch die
Haushaltssicherung finanziell stark eingeschränkt ist, es andererseits Anliegen
aller Beteiligten war, zeitnah mit der Stadtumbaumaßnahme zu beginnen.
Voraussetzung für die Förderung ist u. a. die Gebietsabgrenzung im sogenannten
Stadtumbaubeschluss. Ohne dem noch zu erstellenden Konzept vorwegzugreifen
würde der für die Förderung zu fassende Stadtumbaubeschluss folgende
Voraussetzungen, Ziele und Themenkomplexe umfassen:
Ziele:
- klimaverträgliche
Sanierung von Gebäuden und öffentlichen Anlagen, Reduzierung des CO2
- Ausstoßes
- Unterhaltung / Instandsetzung der
Infrastruktur
- Vermeidung weiterer Leerstände
- Rückbau nicht mehr
benötigter Gebäude, gleichzeitig Reduzierung des Umfangs der öffentlichen
Infrastruktur
- Vermeidung städtebaulicher
Missstände und möglicher Fehlentwicklungen in der sozialen Struktur
zu
berücksichtigende Themenkomplexe:
- Siedlungsstruktur
- Gebäudezustand
- Gebäudestandard
- Leerstandssituation
- Infrastruktur (Erschließung, Kanal
etc.)
- Landschaftspflegerische Aspekte
(Grünflächen, Ökologie, Naherholung)
- Klimaschutz und energetische Aspekte
- Marktsituation, Entwicklungsszenarien
(z.B. Gewerbeerweiterung)
Besonderes
Augenmerk ist auf die Einbeziehung der Bewohner in den Planungsprozess zu
legen. Daneben sind weitere intensive Abstimmungen mit z.B. Behörden (Untere
Landschaftsbehörde, Forstamt, Landesplanung) oder auch der NATO-Airbase (das
Abwasser wird derzeit dort entsorgt) notwendig.
Nächste Schritte / Kosten
Zur Entwicklung
geeigneter Maßnahmen im Rahmen des Stadtumbaus ist zunächst ein strukturiertes
Konzept erforderlich. Es müssen die städtebaulichen, energetischen und
sonstigen Belange untersucht werden und ein integriertes Quartierskonzept
(städtebauliches Entwicklungskonzept) entwickelt werden.
Das Konzept müsste
insbesondere die o. g. Ziele und Themenkomplexe berücksichtigen.
Mit der Erstellung
des städtebaulichen Entwicklungskonzeptes wäre ein externes Büro zu
beauftragen. Zu rechnen ist mit Kosten von ca. 55.300 €.
Angestrebt ist,
dass die BIMA 30 % der Kosten für das Konzept übernimmt, über den Restbetrag
wurde ein Förderantrag eingereicht. Die Förderquote beträgt 70 %, so dass der
Stadt letztlich ein Eigenanteil von 11.070,00 € verbleibt.
Gesamtkosten: 55.300,00 €
Anteil BIMA 18.400,00 €
beantragte
Förderung 25.830,00 €
Eigenanteil 11.070,00 €
Die benötigten
Mittel sind im Wege einer überplanmäßigen Ausgabe zusätzlich bereit zu stellen.
Hierzu wird die Kämmerei dem Rat der Stadt in seiner Sitzung am 10.09.2014
einen besprechenden Beschlussvorschlag einschließlich Deckungsvorschlag
unterbreiten.
Der Ausschuss für
Stadtentwicklung und Wirtschaftsförderung möge in der Sitzung darüber beraten,
ob eine Stadtumbaumaßnahme durchgeführt werden soll. Außerdem ist zu
entscheiden, ob unter den vorgenannten Voraussetzungen ein städtebauliches
Entwicklungskonzept erstellt werden soll.
Finanzierung:
Vorbehaltlich der Förderzusage und einer Vereinbarung mit der BIMA über eine anteilige Kostenübernahme würde die Erarbeitung des Konzeptes in 2014 beginnen und in 2015 abgeschlossen werden. Die Ausgaben wären überplanmäßig bereit zu stellen bzw. abzuwickeln. Mit der Kämmerei wurde eine Deckungsmöglichkeit abgestimmt. Hierzu wird die Kämmerei dem Rat der Stadt in der Sitzung am 10.09.2014 einen Beschlussvorschlag einschließlich Deckungsvorschlag unterbreiten. Für 2015 wären die Ansätze in den Haushalt neu aufzunehmen.
Weitere Maßnahmen, z.B. Kanalsanierung, können erst nach Erstellung des Integrierten Handlungskonzeptes finanziell bewertet werden.
Anlagen:
1. Lageplan (Geltungsbereich)
2. Übersichtliche Darstellung der Grundlagen der Stadtumbaumaßnahme als Präsentation