Beschlussvorschlag:
Von
den Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 52 der Stadt Geilenkirchen in der
Fassung der 1. Bebauungsplanänderung wird befreit gemäß § 31 Abs. 2 BauGB zum
Zwecke der Bebauung des ehemaligen Spielplatzgrundstückes an der Walloniestraße
mit zwei Einfamilienhäusern.
1.
Sachverhalt:
1.1 Bestand und bauplanungsrechtliche
Ausgangslage
Bis vor einiger Zeit befand sich in der
Walloniestraße zwischen den Hausnummern 13 und 19 ein öffentlicher
Kinderspielplatz (siehe Luftbild/Blatt 3).
Die Spielgeräte sind inzwischen abgebaut.
Dem zugrunde lag ein Beschluss des Umwelt-
und Bauausschusses aus seiner 6. Sitzung. Hiernach folgte der Ausschuss
einer Empfehlung der Kinderspielplatzkommission, wonach u. a. der
Spielplatz an der Walloniestraße mangels Bedarf aufgegeben und einer
Nachfolgenutzung zugeführt werden solle.
Rechts und links des Kinderspielplatzgrundstückes
befinden sich jeweils drei bebaute Einfamilienhausgrundstücke.
Die hinten liegenden, also nicht an die
breite Walloniestraße unmittelbar angrenzenden Grundstücke werden erschlossen
über Stichwege, die rechtwinklig von der Walloniestraße in Richtung Nordwesten
verlaufen.
Der Stichweg links vom ehemaligen Spielplatz
wurde seinerzeit im Rahmen der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 52 mit
3,50 m Breite festgesetzt; er erschließt zwei Grundstücke.
Der Stichweg rechts wurde mit 4,00 m
Breite festgesetzt; über ihn werden drei Grundstücke erschlossen.
Am südlichen Zipfel des
Spielplatzgrundstückes befindet sich eine kleine Trafo-Station.
Über das Spielplatzgrundstück verlaufen auf
der südwestlichen Grundstücksseite eine Kanalleitung in ca. 3,00 m Tiefe
und eine 10-kV-Leitung in ca. 0,80 m
bis 1,00 m Tiefe (siehe Blatt 1).
Das Spielplatzgrundstück ist ringsherum
eingegrünt mit unterschiedlichen Pflanzen.
Entlang der Südwest-Grenze befinden sich
vier Bäume (Ulmen), ebenso eine Hainbuchenhecke. Am Nordwest-Rand des
ehemaligen Spielplatzgrundstückes befindet sich ein ca. 5,00 m breiter
aufgewallter, mit unterschiedlichen Wildgehölzen bodenständiger und heimischer
Art bestandener Streifen, der im Bebauungsplan festgesetzt ist als „ Fläche zum
Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern“.
Am Nordost-Rand befinden sich von privat
errichtete Eingrünungen aus Zypressen und Kirschlorbeer.
Zur Walloniestraße hin befindet sich im
Randbereich ein Streifen, der mit Bodendeckern bepflanzt ist.
Die Gehölze außerhalb der „Fläche zum
Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern“ sind öffentlich-rechtlich nicht geschützt
und müssen nicht erhalten werden.
Das Spielplatzgrundstück ist im
Bebauungsplan festgesetzt als „Öffentliche Grünfläche - Spielplatz“, das
Stückchen, auf dem der Trafo steht, als „Umformstation“.
1.2 Entwicklungsidee
(siehe Blatt 2)
Das ehemalige Spielplatzgrundstück wird in zwei Grundstücke aufgeteilt:
Ÿ
das
vordere direkt an der Walloniestraße gelegen und von ihr erschlossen,
Ÿ
das hintere
auf der Feldseite gelegen und über die 3,50 m breite südwestlich
verlaufende Stichstraße erschlossen.
Die Grundstücke werden von der Stadt zum
Zwecke der Bebauung veräußert.
Es sollte jeweils nur ein Gebäude pro
Grundstück entstehen mit nur einer Wohnung.
Die so entstehenden Grundstücksgrößen und
Gebäude würden sich orientieren an der benachbarten Bebauung.
Die Platzierung der Gebäude auf der
nordöstlichen Seite des jeweiligen Grundstückes wäre erforderlich, um eine
Überbauung des Abwasserkanals und der 10-kV-Leitung inkl. Schutzstreifen zu
vermeiden. Zugleich würde eine südwestlich gelegene Garten-/Erholungsfläche auf
den Grundstücken entstehen können.
Der beschränkten
Aufnahme-/Erschließungskapazität der nur 3,50 m breiten Stichstraße würde
Rechnung getragen.
Eine dichtere Bebauung auf drei oder sogar
vier zu bildenden Baugrundstücken hätte mindestens zwei erhebliche Nachteile:
-
Der
südwestlich am ehemaligen Spielplatz vorbeiführende 3,50 m breite Stichweg
wäre nicht ausreichend, um die wegemäßige Erschließung ohne größere Konflikte
sicherzustellen.
-
Wegen
der Leitungsbestände (Kanal- und 10-kV-Leitung) und der damit zwingenden Lage
der Häuser auf der nordöstlichen Hälfte des ehemaligen Spielplatzes ergäben
sich relativ lange Wege zu den Garagen, Stellplätzen und Hauseingängen und
damit eine übermäßige Versiegelung der Grundstücke, verbunden mit
entsprechender Einschränkung der Freiflächen (Rasen, Garten, Blumenbeete …).
2.
Zulassungsfähigkeit der Bauvorschläge per
Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes gemäß § 31 Abs. 2
Baugesetzbuch (BauGB)
2.1 Verstoß gegen
Bebauungsplanfestsetzungen
Der Bereich, in dem die Einfamilienhäuser
gebaut würden, ist heute im Bebauungsplan festgesetzt als „öffentliche
Grünfläche – Spielplatz“.
Damit verstießen diese Bauvorhaben gegen
eine Festsetzung des Bebauungsplanes Nr. 52 in seiner 1. Änderungsfassung
und wären gemäß § 30 Abs. 1 BauGB zunächst unzulässig.
2.2 Voraussetzungen
einer Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 52 in seiner 1.
Änderungsfassung gemäß § 31 Abs. 2 BauGB
2.2.1
Die
Grundzüge der Planung werden nicht berührt (siehe Bebauungsplan Nr. 52/Blatt 5).
Der Bebauungsplan Nr. 52 in seiner
Ursprungsfassung umfasst eine Fläche von ca. 18 ha oder 180.000 m². Sein
räumlicher Geltungsbereich liegt zwischen Niederheider Weg, Pappelweg,
Sittarder Straße und Wirtschaftsweg im Nordwesten.
Der von der Befreiung betroffene Bereich
umfasst ca. 1.400 m² und ist somit relativ klein und tendenziell nicht
grundzugbildend.
Deutlich überwiegend ist im Bebauungsplan
als Art der baulichen Nutzung festgesetzt „Allgemeine Wohngebiete (WA)“, im
Süden und Osten in einigen Bereichen „Dorfgebiet (MD)“ oder „Mischgebiet (MI)“.
Der Grundzug des Planes, insbesondere der
Wohnungsversorgung zu dienen, würde nicht beeinträchtigt, ließe man auf dem
ehemaligen Spielplatzgrundstück zwei Einfamilienhäuser zu.
Das Gleiche gilt für die betrachtete
Bebauung mit zwei Einfamilienhäusern im Hinblick auf die im Plan überall
festgesetzte offene Bauweise.
Ebenso wenig würden die Grundzüge der
Planung berührt, wenn bei den zuzulassenden beiden Einfamilienhäusern von einer
ein- bis zweigeschossigen Bebauung ausgegangen wird.
2.2.2 Städtebauliche
Vertretbarkeit
Die städtebauliche Vertretbarkeit ist
gegeben, wenn städtebauliche Belange dem Vorhaben nicht entgegenstehen bzw. die
berührten städtebaulichen Belange ausreichend gewürdigt werden (die Belange
sind (nicht abschließend) in § 1 Abs. 6
BauGB aufgelistet).
Hierzu gehört der Belang der allgemeinen
Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse.
Sowohl für die neuen Bewohner wie auch für
die bereits dort Wohnenden wären insoweit keine Probleme zu erwarten.
Es ist zwar nicht ausgeschlossen, dass
Menschen davon ausgehen, dass sich in ihrem Umfeld nichts ändert und ein
benachbartes Grundstück seine Nutzungsart für immer beibehält, also wie hier
z. B. der benachbarte Spielplatz auf alle Zeiten Spielplatz bleiben müsse.
Diese Erwartung ist aber in keiner Weise
geschützt.
Geschützt ist die Erwartung, keinen
unzumutbaren Entwicklungen im Umfeld ausgesetzt zu werden, wovon bei der
geplanten Bebauung mit zwei Einfamilienhäusern inmitten einer Umgebung, die mit
Einfamilienhäusern bebaut ist, nicht ausgegangen werden kann.
Der Belang des Umweltschutzes, hier im
Hinblick auf Pflanzen, muss betrachtet werden.
Das Spielplatzgrundstück ist heute de facto
eingegrünt.
Nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes
war zu begrünen der aufgewallte Streifen am Nordwest-Rand des Spielplatzes.
Diese Begrünung muss auch erhalten bleiben.
Die Begrünung entlang der nordöstlichen
Grundstücksgrenze mit Zypressen und Kirschlorbeer ist von den privaten
Grundstückseigentümern angelegt worden und unterliegt dem privaten Regime.
Die Begrünung mit Bodendeckern zur
Walloniestraße hin ist weder wertvoll noch zu erhalten.
Die Eingrünung entlang der Südwest-Seite des
Grundstückes mit Hainbuchenhecke und Ulmen müsste jedenfalls so weit entfernt
werden, wie es zur Erreichbarkeit des auf der Feldseite gelegenen Grundstückes
erforderlich wäre.
Diese Hecke und die Bäume stellen
möglicherweise eine sinnvolle Eingrünung dar im Randbereich eines Spielplatzes.
Ob sie dann noch dorthin gehören, wenn aus dem Spielplatz Wohnbaugrundstücke
werden, ist fraglich. Auch im Hinblick auf die Himmelsrichtung und den damit
verbundenen Schattenwurf begegnen sowohl Bäume als auch Hecke Bedenken.
Wenn die Bäume und die Hainbuchenhecke im
Zuge einer Bebauung mit Einfamilienhäusern nicht auf Dauer erhalten würden,
wäre dies jedenfalls kein unsachgerechter Umgang mit dem Belang des
Umweltschutzes.
2.2.3 Würdigung
nachbarlicher Interessen
Die geplante bauliche Nutzung mit
Einfamilienhäusern auf dem ehemaligen Spielplatz entspräche genau dem, was
bereits heute rechts und links vorhanden ist und würde sich damit ohne weiteres
einfügen.
Es ergäbe sich zwar ein relativ geringer
Abstand der neu zu errichtenden Häuser zu den nordöstlich verlaufenden
Grundstücksgrenzen von 3,00 m bis vielleicht 4,00 m, je nach
konkreter Bauplanung, und damit eine potenzielle Einsehbarkeit der Garten- oder
Ruhebereiche der Grundstücke Walloniestraße 19, 21 und 23.
Hierfür gibt es zwei wichtige Gründe. Die
auf der Südwest-Seite des Spielplatzgrundstückes liegenden Leitungen machen
eine Überbauung dort unmöglich. Die Platzierung der Gebäude auf der
Nordost-Seite des ehemaligen Spielplatzgrundstückes ermöglicht eine Lage der
Freibereiche in Richtung Südwesten.
Außerdem ist eine solche Situation nicht ungewöhnlich
und auch in engster Nähe vorzufinden. Es gibt keinen Anspruch auf
Uneinsehbarkeit seines Grundstückes.
Auch die nachbarlichen Interessen würden
also gewürdigt bei Erteilung einer Befreiung zur Bebauung des ehemaligen
Spielplatzgrundstückes mit zwei Einfamilienhäusern.
2.2.4 Ergebnis
Die Voraussetzungen zur Erteilung einer
Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 52 der Stadt
Geilenkirchen in der Fassung der 1. Bebauungsplanänderung zum Zwecke der
Bebauung des ehemaligen Spielplatzgrundstückes an der Walloniestraße mit zwei
Einfamilienhäusern liegen vor.
Anlagen:
- Blatt 1, Leitungsplan
- Blatt 2, Bebauungskonzept
- Blatt 3, Luftbild
- Blatt 4, B-Plan 1. Änderung
- Blatt 5, B-Plan 52